Nagel KG Hausverwaltungen
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Wohnungseigentum hier finden Sie Antworten und Entscheidung aus allen Bereichen des Wohnungseigentums: Errichtung einer Balkon- Gartentreppe zulässig — Modernisierungsmaßnahme nach neuem Recht Nach neuem WEG-Recht können die Wohnungseigentümer Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches dienen abweichend von § 22 Abs. 1 WEG, mit einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.). Mit dieser Neuregelung soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre Wohnanlage an veränderte Umstände und an ihre aktuellen Bedürfnisse anzupassen. Was als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der neuen Regelung anzusehen ist, richtet sich nach dem für das Mietrecht geltenden Begriff, wonach solche baulichen Maßnahmen als Modernisierung in Betracht kommen, die den Gebrauchswert der „Mietsache" nachhaltig erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Zu den mehrheitlich beschließbaren Maßnahmen, die im Sinne der gesetzlichen Regelung zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes führen, gehört auch die Genehmigung der Anlage von Balkontreppen, die von den Erdgeschosswohnungen in den Garten der Wohnungseigentumsanlage führen (AG Hannover, Urteil vom 2. Oktober 2007, 484 C 9870/07). Maßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung sind solche, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwändig machen. Die Anlage der Treppen diene dem bequemeren Zugang zum Garten. Das ist aber nach Auffassung des AG Hannover gerade einer der Aspekte, die eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung begründen können. Eine unbillige Beeinträchtigung, die einer mehrheitlichen Genehmigung der Anlage der Balkontreppen entgegenstehen könnte, sei nicht ersichtlich, zumal die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen die Kosten in voller Höhe selber tragen. Auch werde die Eigenart der Wohnanlage durch die nur unwesentliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes nicht verändert. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Balkonanbau gilt grundsätzlich als Modernisierung — Ausnahme aber im Falle unbilliger Beeinträchtigung Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt wegen des hohen Nutzwertes zu Erholungs- und Freizeitzwecken eine Gebrauchswerterhöhung und somit eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn die betreffende Wohnung bereits über eine Dachterrasse verfügt. Ein zusätzlicher Balkon erhöht trotzdem den Wohnwert, zumal er darüber hinaus auch noch die Nutzfläche vergrößert. Eine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage liegt durch den Balkonanbau dann nicht vor, wenn die Ausführung in gleicher Art und Größe erfolgt wie bei den schon vorhandenen Balkonen. Eine unbillige Beeinträchtigung kann sich jedoch daraus ergeben, dass durch die Aufstockung andere Balkone eine andere Qualität erhalten und darüber hinaus die Lichtverhältnisse sich in darunter liegenden Balkonen verschlechtern. Deshalb kann ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnung bei Erwerb einen nach oben nicht abgeschirmten Balkon aufweist, eine Beeinträchtigung der gegenwärtigen Lichtverhältnisse auf seinem Balkon und in seiner Wohnung, die durch den mehrheitlich beschlossenen erstmaligen Anbau eines Balkons über seiner Balkonfläche hervorgerufen wird, jedenfalls dann erfolgreich durch Anfechtung des entsprechenden Beschlusses geltend machen, wenn der Balkonanbau darüber hinaus einen zusätzlichen Luxus darstellt, weil die Oberwohnung bereits über eine Dachterrasse verfügt (AG Konstanz, Urteil vom 25. Oktober 2007, 12 C 19/07).
Über uns
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WEG-VERWALTUNG gliedert sich in zwei Bereiche: kaufmännische Verwaltung und technische Verwaltung
KAUFMÄNNISCHE VERWALTUNG
* Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/Teileigentum.
* In unserem Büro stehen allen Miteigentümern sämtliche Unterlagen und Belege zur Einsichtnahme zur Verfügung.
* Durchführen einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten.
* Die Verwaltung sorgt für die Durchführung der beschlossenen Haus-/ Nutzungsordnungen. Schriftlich gemeldete Verstöße mahnt die Verwaltung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab. Die nächste Eigentümerversammlung wird unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb.
* Betreuen und Überwachen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.
* Führen der auf den Namen der Gemeinschaft lautenden Bankkonten (Giro- und Anlagekonten etc.); Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer deutschen Bank oder Sparkasse.
* Rechnerische Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparaturrechnungen, Hauswart- und Münzgeldkasse.
* Einrichten einer übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchführung im Vertragszeitraum.
* Buchen und überwachen aller Bankbewegungen.
* Veranlassung der jährlichen Ermittlung des Wärme- und Wasserverbrauchs, melden der Gesamtheizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Service-Unternehmen, Einbuchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in die Jahresabrechnung.
TECHNISCHE VERWALTUNG
* Zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen, technische Überprüfung des Gemeinschaftseigentums durch regelmäßige Begehung.
* Beiziehen von Sonderfachleuten auf Kosten der Gemeinschaft, soweit notwendig und sofern ein Beschluss dafür vorliegt.
* Empfehlungen bei der Auswahl der technischen Lösungen, Mitwirken bei Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum.
* Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder/Gemeinschaftseigentum. Empfehlungen an die Wohnungseigentümer zur Schadensminderung und -beseitigung.
* Veranlassen der Reparaturen und Bauverträge, der Bauleitung und -überwachung einschließlich Aufmaß und Rechnungskontrolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Beschlussfassung.
* Terminüberwachung bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlussrechnungen; andernfalls erfolgt die Abmahnung des Leistungsrückständigen.
* Veranlassen nach § 27, Abs. 1 Ziffer 3 WEG von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand- oder Sturmschäden.
* Versicherungsschäden: Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.
* Veranlassen der Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits-Schließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum.
* Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen z.B. durch Handwerker, Sachverständige und TÜV, etc..
* Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten für gemeinschaftliche Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen veranlasst wurden.
Gesamt-Leistungen:
WEG-Verwaltung Miet-Verwaltung
• Laufende Objektüberwachung durch periodische Objektbegehungen unter Einbeziehung des Verwaltungsbeirats
Frühzeitige Erkennung von Schäden am Gebäude ermöglichen eine kostengünstige Instandsetzung
Abstimmung aller Aktivitäten und Planungen mit dem Verwaltungsbeirat, insbesondere bei der Vergabe von Reparaturen und Instandsetzungen
Ständige Information der Eigentümergemeinschaft über die Aktivitäten der Verwaltung sowie die Umsetzung der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse
Eigentümerversammlung mit Abrechnung bis zum 31. Mai des Folgejahres, frühzeitige Information der Eigentümer über das vergangene Wirtschaftsjahr
Umfassender Bericht als Erläuterung zur Abrechnung
Transparente Darstellung der in der Abrechnung enthaltenen Kostenpositionen ermöglicht eine optimale Vorbereitung der Eigentümer auf die Eigentümerversammlung
• Komplette Organisation der Neuvermietung: Prospektunterlagen, Zeitungsanzeigen, Wohnungsbesichtigung, Bonitätsprüfung des Mieters
Abschluss des Mietvertrages einschließlich Übergabe der Wohnung an den Mieter
Durchführung des Miet-, Nebenkosten- und Kautionsinkasso einschließlich Mahnwesen
Jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter nach Vorlage der WEG-Abrechnung einschließlich Klärung von Rückfragen
Entgegennahme der ordentlichen Kündigung des Mieters
Übernahme der Wohnung bei Auszug des Mieters nach Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen
Beauftragung eines Rechtsanwaltes hinsichtlich einer fristlosen Kündigung, einer Zahlungs- oder Räumungsklage nach Genehmigung durch den Eigentümer
Prüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten und Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen
WEG-VERWALTUNG gliedert sich in zwei Bereiche: kaufmännische Verwaltung und technische Verwaltung
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* Durchführen einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten.
* Die Verwaltung sorgt für die Durchführung der beschlossenen Haus-/ Nutzungsordnungen. Schriftlich gemeldete Verstöße mahnt die Verwaltung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab. Die nächste Eigentümerversammlung wird unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb.
* Betreuen und Überwachen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.
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* Rechnerische Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparaturrechnungen, Hauswart- und Münzgeldkasse.
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* Buchen und überwachen aller Bankbewegungen.
* Veranlassung der jährlichen Ermittlung des Wärme- und Wasserverbrauchs, melden der Gesamtheizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Service-Unternehmen, Einbuchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in die Jahresabrechnung.
TECHNISCHE VERWALTUNG
* Zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen, technische Überprüfung des Gemeinschaftseigentums durch regelmäßige Begehung.
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* Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder/Gemeinschaftseigentum. Empfehlungen an die Wohnungseigentümer zur Schadensminderung und -beseitigung.
* Veranlassen der Reparaturen und Bauverträge, der Bauleitung und -überwachung einschließlich Aufmaß und Rechnungskontrolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Beschlussfassung.
* Terminüberwachung bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlussrechnungen; andernfalls erfolgt die Abmahnung des Leistungsrückständigen.
* Veranlassen nach § 27, Abs. 1 Ziffer 3 WEG von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand- oder Sturmschäden.
* Versicherungsschäden: Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.
* Veranlassen der Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits-Schließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum.
* Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen z.B. durch Handwerker, Sachverständige und TÜV, etc..
* Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten für gemeinschaftliche Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen veranlasst wurden.
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Frühzeitige Erkennung von Schäden am Gebäude ermöglichen eine kostengünstige Instandsetzung
Abstimmung aller Aktivitäten und Planungen mit dem Verwaltungsbeirat, insbesondere bei der Vergabe von Reparaturen und Instandsetzungen
Ständige Information der Eigentümergemeinschaft über die Aktivitäten der Verwaltung sowie die Umsetzung der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse
Eigentümerversammlung mit Abrechnung bis zum 31. Mai des Folgejahres, frühzeitige Information der Eigentümer über das vergangene Wirtschaftsjahr
Umfassender Bericht als Erläuterung zur Abrechnung
Transparente Darstellung der in der Abrechnung enthaltenen Kostenpositionen ermöglicht eine optimale Vorbereitung der Eigentümer auf die Eigentümerversammlung
• Komplette Organisation der Neuvermietung: Prospektunterlagen, Zeitungsanzeigen, Wohnungsbesichtigung, Bonitätsprüfung des Mieters
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Jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter nach Vorlage der WEG-Abrechnung einschließlich Klärung von Rückfragen
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Agt. Nagel KG Immobilien-Hausverwaltungen
Hauptstrasse 72
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Geschäftsführer: Wulf D. Nagel
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Agt. Nagel KG Immobilien im In- und Ausland
Rehbergstrasse 7
30173 Hannover
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Google LLC hält das europäische Datenschutzrecht ein und ist unter dem Privacy-Shield-Abkommen zertifiziert: https://www.privacyshield.gov/participant?id=a2zt000000001L5AAI&status=Active
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